上海二手房市场：7月盛夏似寒冬

有大量的刚性需求客户都在持币观望。他们对房价回调的希望导致其与上家在房屋价格上的僵持，减缓了成交速度，房价也因为这样的成交萎缩而出现了不同程度的下降。

今年二手房市场的成交量在继三四月的少量回暖后，五六月连续下跌，7月达到淡季，其惨淡程度可能比预期的更为严重。这是记者从搜狐焦点房地产网举办的“四地经纪评点楼市论坛”上得到的信息。在本次论坛上，上海三大房屋中介公司汉宇地产、福美来不动产和九间伴不动产的总经理一同对今年上半年二手房市场做了盘点，并对下半年房市的走势做了预测。

观望成主流

今年上半年二手房市场的总体情况是，在成交量上，经历了去年宏观整体的紧缩，尤其是第二套房限贷以后，需求的累积导致三四月恢复明显。而5月比4月下调近20%，为1.2万至1.5万套。6月进入调整期后，成交量在1万套左右。7月继续下跌，下跌幅度为在五六月的基础上再下跌20%-30%，成交大约8000到9000套。今年7月，将是比预计更淡的一个月。

汉宇地产总经理施宏睿指出，有大量的刚性需求客户都在持币观望。他们对房价回调的希望导致其与上家在房屋价格上的僵持，减缓了成交速度，房价也因为这样的成交萎缩而出现了不同程度的下降。九间伴不动产的总经理季文华表示，“总体上,上海二手房市场仍然是供大于求的，通货膨胀、股市下跌、存款利率不高，导致大量业主持房观望。”

新房供大于求

另外，对于二手房市场有连贯性牵动的新房市场，在总体成交价格有所下降的情况下，高档住宅还出现了价格上扬。在成交量上，今年新房的成交量大约只有去年同期的40%。由于一手房与新房存在相互替代关系，所以新房的价格下降必定会影响到二手房的定价。新房市场也是供大于求的状态，现在供需比例为1.28比1。

施宏睿分析，在市场良好期，二手房和新房的成交量大约各占90%和10%，而去年，这一比例调整为二手房75%，新房25%。在今年，这一比例是50%对50%。可见二手房市场在今年的调整期中承受了比新房市场更大的压力。

政策决定走向

对于今年房产市场在下半年的预期，上海福美来不动产总经理胡正华表示，上海由于其国际化大都市的地位，市场受供求关系控制明显，所以上海受宏观影响面比其他城市都要小。

而施宏睿则预计，宏观调控将是冲击房市的最大因素，其次，人民币汇率上调的话会导致外资外逃，也会冲击房产市场，最后股市中被套牢的资金也将直接影响房市。对于下半年，他还是有信心的，相信在奥运会后，政府就会开始干预房市，公布一系列的新政策。

季文华指出，前段时间温总理在媒体上说要稳定房地产市场，防止大涨大跌。其实政府的政策导向面是稳定，下半年的市场变化很可能和政策有直接关联。如果有好的政策出台，房价会进一步上升。如果国家政策不出台，那么开发商为了自救就可能采取降价销售，这就会引起房地产市场的波动。由于2005年上海房市已经经历过一个调整期，现在的调整是很正常的周期现象。

他还认为，上海房地产市场现在85％为刚性自住需求，15％为保值投资。宏观调控由流转税体现出来，而下半年最值得关注的就是物业税的出台。预计上海将对144平方米以上房产征收每年市值0.5%-0.8%的持有税，这将导致投资型客户在压力下跑向市场。