三四线城市房价猛涨值得关注

最近，“丽水现象”引来坊间激烈议论。浙江小城丽水，城镇居民人均年收入不过1.5万元，然而去年那里的房价最高炒到1万元/平方米，在日前愈加收紧的宏观调控下，丽水房价泡沫开始破灭。有人大骂丽水夸张的房价泡沫是当地政府与房地产商一起炮制，民间游资及炒房团自然难逃干系，也有人反驳道“需求过旺”是原始驱动力。

刨出丽水怪现象背后的链条自然很有必要，但是更有必要提及的是，丽水现象并非个案，它映射的是在货币紧缩形势下，更多的投机势力已转战三四线城市。要警惕这些城市房价有可能猛然拉升的势头。

房价涨跌的敏感度越来越高。现在趋于共识的是，一二线城市，特别像北京、深圳、广州等(杭州除外)，房价尽管没有一些媒体以偏概全所称的“暴跌”，但缓慢下降已成大势。拿北京来讲，据北京房地产交易管理网的数据，上周(6月2日至8日)，北京开盘的10个楼盘均价为14276元/平方米，较此前一周下降三成。关键是，市场成交大多以小户型为主，成交量也有所下滑。包括从此前一些官方与民间数据可以嗅出，投机势头趋缓。

但三四线城市情况正好相反。“丽水现象”是一个极端的案例，但是有数据表明，去年国庆以后，热钱在一二线城市受到阻击后，向三四线城市潮涌趋势明显，在高回报率的诱引下，要么收购一些地产项目自己来做，要么参与开发，一些热钱为规避风险，委托投资管理公司来负责运作，可谓煞费苦心。另一个主要原因是，三四线城市一些政策灵活，而且缺乏房地产品牌企业，这无论对热钱、外资还是一些大型的房地产商来说，都是很好的诱饵。

浙江丽水是一个四线城市，若要以一个三线城市为案，取河南郑州甚为合适。这使我想起来一件事：6月6日，总部在郑州的河南建业地产在香港上市，尽管建业以招股价下限的2.75港元定价，尽管上市首日便“破发”，全天的股价都没有机会站到发行价以上喘口气，但总裁胡葆森依然是开心的，用建业的唯一承销商大摩的一位代表的话来说，“建业上市本身已是难得的成功”，怪不得潘石屹说，这是“2008年中国房地产行业的转折性事件”。

胡葆森的一句推介语很重要，“以郑州为中心，以河南最远的城市为边界，约300公里为半径画一个圆，这个圆里有1.2亿人口。”何况这个圆的半径和里面的人口都有不断递增的趋势。而来自郑州房管局的数据显示，今年以来，(新建商品房)房价一直在4000元/平方米上下浮动，但5月底开始这一均价出现上升趋势，达到4200元/平方米之上。

列举这些数据与事件的原因，并非为胡葆森“不幸中的万幸”叫好，而应从两方面客观分析。从商业角度看，胡葆森宁可让融资额大幅缩水，也要完成上市，这种“次优”决定和努力是非常明智的，也令恒大地产许家印非常艳羡；从宏观调控角度来看，郑州等三线城市的房价炒作虽然没有浙江丽水这一四线城市的炒作程度高涨，但同样不容忽视。由此看来，应谨防三四线城市房价的突然回升甚至迅速上涨的苗头。