住房保障向重消费变革

经济租用房各地现身租房时代或将来临

今年以来，房价的忽跌忽涨让业内人士和购房者都摸不清头绪，当人们还在争论该何时购房时，一种新的住房保障形式———经济租用房正悄然现身。经济适用房与经济租用房虽仅一字之差，却蕴藏着中国住房保障制度从“重分配”到“重消费”的一次变革。

经济租用房：盖头正在掀起来

今年3月初，在北京已漂泊5年的冯强听到一个令人振奋的消息———北京市建委主任隋振江表示，北京考虑要发展一批政策性租赁住房，以解决30周岁以下的单身家庭，特别是创业青年的住房问题。在一家媒体工作的冯强年收入不过5万余元，想在北京市区购买60平方米左右的房屋，不吃不喝也得15年左右。

经济租用房又称政策性租赁房、经济适租房等，是指政府或企业持有一部分房源，并将这些房屋以一定价格出租给特定人群。这些房屋租金和居住条件都好于廉租房，是专为中等收入人群解决居住问题所设定。“经济租用房”与“经济适用房”的最大区别是，前者是一种住房消费方式，而后者是一种住房产品分配形式。

其实，北京并不是首先提出经济租用房概念的城市。在此之前，厦门、杭州等多个城市也早已研究“经济租用房方案”。2007年，国务院督察组在检查各地落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》时，发现福建等地在推行一种经济租用房。这些经济租用房以政府提供政策支持为前提，用市场的办法建设和租赁，其租金价格略低于同等条件下的市场租金价格，房屋多为小户型，供应对象为当地中等收入家庭，申请者必须为自住。

这种为城市“夹心层”解决“居者有其屋”的举措，以不同的形式在天津、青岛、北京等城市纷纷试水。

破茧须过重重关

租房居住的消费模式在西方国家早司空见惯，但受住房制度改革起步较晚和人们传统“买房”观念的影响，经济租用房的探索与推行面临政府财力不足、城市配套政策滞后和运营监管困难的诸多不适。

即使在最先试水的福建省，由于投资收益期长，利润低，大面积推行经济租用房将面临巨大的困难。福建省建设厅相关人士透露，由于中等收入人群数量庞大，当前对经济租用房不排除设置一些限制条件，例如限制首次置业才可申请等等。

而对另外一些城市，在廉租房的建设上就已是捉襟见肘，更无力顾及其他了。沈阳市房屋租赁管理中心副主任秦家石介绍，沈阳今明两年将投入36亿元，解决全市12．8万户低收入家庭住房困难问题。“沈阳去年的地方财政一般预算收入230亿元，一年拿18亿元解决廉租房问题已不易，哪有钱再想别的？”

将经济适用房改为经济租用房似乎是顺理成章的解决之道，国家相关部门不久前公布的《经济适用住房管理办法》中也明确提出，“经济适用房”走租售并举的道路，具体形式由地方政府决定。但时至今日，各地“经济适用房”分配形式仍是售的多，租的少。原因是地方政府和企业需要靠出售经济适用房来实现资金回流，出租需要地方政府或企业投入大量资金，在没有相应的税收和金融优惠支撑的前提下，地方政府和企业不想也没能力大量持有并出租经济适用房。

如果说财力是制约政府层面的因素，那配套政策滞后更为百姓所感知。长期以来，许多城市在政策层面鼓励人们购房多，货币化分房、银行按揭贷款、购房退税、契税优惠等等，可谓一应俱全，但在租房方面，却鲜有政策关注和扶持比如落户问题。

问题还不止这些。中国社科院财贸经济所城市与房地产经济研究室副主任倪鹏飞指出，建设政策性租赁房还涉及到后续运营管理的问题，如果由政府来做管理，不仅需要投入大量的监管成本，同时也容易给滋生腐败制造空间。

以租代买的日子不再遥远

目前福建等地开展的经济租赁房试点还局限于地区性自发行为，然而作为一种全新的住房消费理念，虽面临诸多考验，但其前景却相当明朗。

首先，伴随着城市化进程的不断加快，外来务工人口成为各大城市实现住有所居的最大难题。大量外来人口导致租赁市场空前火热，房屋租金不断上涨。而越来越多的城市原居民也开始接受以租代买的房屋消费方式。

另外，巨大市场需求，是催生经济租用房改革推进的根本动力。据悉，今年北京市在解决本地居民住房困难和自住性住房需求的同时，还将研究解决引进人才、来京创业常住人口和外来务工人员的住房问题。在外来人口集中的区域、行业，组织进行试点，统筹安排建设部分集体宿舍或出租房屋，提供给外来务工人员居住。为此，今年北京市将研究政策性租用房政策，探索经济适用房和两限房租售并举制度。

部分经济适用房由售向租转移，也将成为一种现实需要。这是因为目前不少城市商品房销售遇冷，也成为经济租用房的潜在房源。如果政府回购并用于经济租用房，不仅可以激活庞大的空置房源，也可快速培育和发展房屋租赁市场。

另外值得一提的是，经济租用房也早已得到高层关注和认可。住房和城乡建设部部长姜伟新不久前在中国发展高层论坛上，提到政府将从实际出发，帮助那些既不属于廉租住房保障对象又没有能力进入市场的家庭，在讲到允许各地区探索住房政策体系改革时，则明确提到了发展政策性租赁住房。