银行收缩开发贷款 地产业面临生死

进入2008年以后，王军(化名)不断感受到来自银行的压力，身为一家中型地产企业的资本运营总监，他的主要任务是为企业找钱。

“现在从银行贷款真的很难。去年四季度时就面临着无款可贷的局面，到了今年一季度，银行贷款指标又迅速被用光，即使跟银行关系好，也要排队。”他说。

与此同时，各种版本的传言在开发商中流传。

“工行今年新增贷款只有300亿，但是未必贷给房地产企业。”一位不愿透露姓名的房地产商在接受采访时说。

王军也听说，建行、工行新增房地产贷款均不超过50亿，“这样的话30多个省每个省平均只有1亿多，北京只有二三亿的额度。”

银行资金逃离地产业？

“一些区域，房地产商贷款贷不到了，不断提高准备金率已经使一些中小型银行没钱，但这些地区没有大银行只有小型银行。”华远集团董事长任志强在一个非正式的讨论会上说，个别城市的项目也出现交不了土地出让金，付不了施工费的情况。

一些企业能够贷到款，亦并非想象中顺利。

一家总部在深圳，规模偏中型的地产上市公司董秘在接受本报记者专访时表示，从今年开始即使‘四证’齐全，也未必能够贷到款。即使能够贷到款，周期很长，放贷速度很慢，考虑到时间成本，我们手里尽量多留现金。

贷款难，是今年所有的房地产企业都在面临的一个现实考验。而对于银行贷款资金在开发中比重占到55%以上的房地产企业来说似乎紧随着危机。

2007年9月，央行、银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，再度收紧房地产企业贷款阀门，要求商业银行不得对囤地、囤房企业发放贷款；而且商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。

一国有银行内部人士向本报记者透露，迄今为止，监管层内部尚未有统一的黑名单，风险都由各家银行把握。

但“银行绝对会在下雨的时候收伞的，”一位股份制银行的高管说，“压缩房地产贷款将是长期的趋势，商业银行不能将风险过多地集中在一个行业当中，加上宏观调控背景和产业指导政策，我们可能更倾向于和政策保持一致，可能将更多的支持环保节能型、或者是高科技、中小企业。”

此外，他认为今年以来开发商资金链紧绷也导致银行内部判断开发贷款风险加剧。

数据统计，较有代表性的四家龙头性的地产公司每股经营性现金流均为负值。万科的每股经营性现金流为-1.52元，招商地产为-4.74元，金地集团为-7.52元，保利为-7.65元，这些数据也是各公司5年来的最低值。

“房地产市场大跌的可能性并不大，但开发不良贷款率上升一定是趋势，有些贷款不会形成死账，毕竟银行手中还有土地等抵押物，但我们担心的是到时候没人接盘。”前述股份制银行高管对本报记者说。

由于此前，多数银行的开发贷款和个人住房按揭贷款都是捆绑销售，由于开发贷款的急挫，这位高管对今年个人房贷的增长率表示了担忧。

一个典型现象是，2月份新增住房抵押贷款突然大幅下降，增加额不足100亿元人民币，今年1月还有750亿元。而一些银行公布的季报数据也得到了印证，深发展一季报显示，今年一季度零售贷款为650亿元，较2007年末仅增长了2%。

银行贷款真相

开发贷款不良率的升高，去年就露出端倪，一些偏好于房地产企业的银行也开始隐隐不安。

据上海银监局统计，截至2007年12月末，上海中资商业银行个人住房不良贷款余额达到20.89亿元，比年初增加1.24亿元。另有内部报告透露，同期，中资商业银行住房开发不良贷款比年初增加近7亿元，不良率比年初上升了0.78个百分点，其中，2007年新发生住房开发不良贷款20亿元，同比增加13亿元。

深发展(000001.SZ)一季报显示，从分行业的贷款质量来看，截至2008 年3月31日，公司在商业、房地产业的贷款不良率相对高于其他行业，公司在这两行业的较高的不良贷款率主要是本行2005年前发放的商贸投资类企业、房地产开发贷款等历史遗留不良贷款所致。招商银行(600036.SH)一季度报也显示，考虑到房地产和其他高风险行业贷款资产质量恶化的可能性，招商银行对全年拨备计提仍做了保守假设，没有大幅下调预测。

“今年开发商觉得资金面紧是正常的。”一位国有大型商业银行信贷部主管告诉记者。他为记者详细介绍了开发贷收缩的背后动机和原因。“开放商感觉资金紧，资金紧还有一个含义就是出账难。央行每提高0.5个存款准备金率就意味着收缩社会上3000亿的资金。现在的存款准备金率已经上调到16%，代表着银行每吸收1亿的存款就要向央行交1600万的存款准备金率。批授信额度是前提，也许去年给一个房地产企业10亿的授信额度，银行可以出账，但是今年同样给了他10亿的授信额度，但银行可能出不了账。”他说。

受头寸紧张的影响，银行对偏好也在从严和修正。

“前几年各家银行都有个贷的指标，为了完成指标，不够条件也能放宽。今年不可能会有这个指标了。”上述人士表示，受头寸紧张、出账难、按揭增速放缓三方面冲击，所有开发商资金压力都会增大。

另类融资途径

事实上，从2005年开始，房地产企业就一直在不断探讨多元化融资之路，但是房地产企业对银行资金的依赖依然非常严重。

“现在每个开发商见了我都会说缺钱，但是我会问他们缺生存的钱还是缺发展的钱。”基强联行北京办事处投资经理吕行对本报记者表示，缺生存钱的开发商是活不下去的，无论是哪个投资者都会嫌贫爱富，而业内普遍的共识是今年是洗牌之年。

尽管市场中每天都有开发商离开，信贷紧缩却加剧了开发商生存环境的恶化。“光景好的时候也有一些开发商转让项目，不同的是，广东有很多资金紧缺的开发商已经开始低价卖地了，而一些开发商则通过拼命降价的方式回款，增加现金流。”昌盛地产一位高层对本报记者表示。

北京虎杰投资顾问公司首席分析员张寅向本报记者透露，银行已经通过非正式的形式，暗示开发商降价促进销售。“银行很关注开发商的现金流，如果总是销售不出去，可能会形成不良贷款。”

重压之下，一些开发商则纷纷寻找另类融资途径。

一种方式是，房地产企业以贸易企业的运作方式申请贷款，开发商先成立一家贸易企业，以贸易流动资金的名义申请贷款，其抵押物便是开发企业转手予该贸易企业的房产。

如果资金要求无法通过该种方式满足的话，“左手转换至右手”的又一种融资方式应运而生：开发商注册一家临时性企业，以新企业的名义购买物业，申请机构贷款来获得资金。

王军告诉本报记者，一些企业无法从银行贷款后，纷纷求助典当行和担保抵押公司。

“最近他们的生意很火。”王军说，尽管已经取得预售许可证的项目，不能办理抵押登记，而典当行和担保抵押公司还是会通过另类途径帮开发商融资。

“私下签订合同，如果房子每平米卖1万，典当行或者担保公司以5000块买下来，到时候等开发商还贷的时候，再解除合同，这样也不会影响销售。”王军说。

而张寅认为，更可怕的是一些开发商会通过假按揭的方式骗贷，例如让内部员工购房，骗取贷款做流动资金，“现在的市场环境跟2002-2003年的时候很像。”

业界人士普遍认为，这轮宏观调控，房地产企业高歌猛进的时代已经落幕。2008年的房地产企业生存环境已经迥异，业界口中的“重新洗牌”局面似乎挑动着每一个房地产开发企业的神经。

王石：地产业“拐点”已是事实

前日，326名股东或股东代表参加万科股东大会，创下了万科成立18年来的一个新纪录。

面对主会场爆满而只能站立的部分股东，万科董事长王石表示了歉意。他说：“股市不好、地产行业面临调整的时候，大家都关心公司的经营情况；股市好了，可能大家不一定都来了。当前，地产行业出现拐点已是事实，并面临节能减排等不确定性因素，万科正以小户型的主流产品，通过住宅产业化的开发模式，满足自住性质的刚性需求，以应对行业风险。”

行业趋势 市场刚性需求仍存在

股东非常关心万科管理层对房地产行业未来走势的判断。王石回应说：“地产行业出现拐点已是事实，所以，我们去年11月份在广州、深圳调整了住宅产品的价格。跟着万科调整价格的房地产公司，房子卖得不错；不跟着降价的房地产公司，都很难受。但只要城市化的进程不改变，3.5亿人持续进入城市，房地产行业仍然存在坚实的刚性需求，产品小型化是趋势。”

王石认为，目前的调整只是阶段性的插曲，不会改变行业向上的趋势。万科1月份销售的房子中，属于首次置业或改善自住条件的刚性需求部分占83%；到3月份，这个比例已上升至89%.

资金瓶颈 个人房贷成主要资金来源

万科的股东们非常担心2008年房地产企业紧绷的资金链会出现断裂的风险。对此，王石表示：“地产业现在的状况就是，谁准备了更多的粮草，谁取得了先发优势，谁就会获得更多的机会。银行对地产企业的银根确实在缩紧，关键是如何得到银行贷款。也有外资希望给我们注入资金，但是国家对这种资金的口子收得很紧。所幸的是，银行对我们的客户购房按揭是有保证的。其实归根结底，资金周转的关键还是在销售，所以我们更关注存销比，当销售不好的时候我们会减少开工量。”

对此，国泰君安分析师孙建平认为，今年房地产企业从股市再融资或从银行贷款都受到了限制，银行相对支持个人按揭贷款，因此，个人房贷成为房地产开发商最主要的资金来源，万科看到了这一点，所以该公司非常果断地调整了策略。

应对策略 提高小户型销售比重

未来地产市场充满不确定性和模糊性，对此，王石表示，万科领先同行一步，开发小户型产品。数据表明，万科今年1月份售出的房子中，90平方米以下的户型只占39%；到3月份，这个比例上升至54%。

“对于销售价格达200万元的大户型住宅，价格下降30%，销售情况会好吗？”王石现场询问在座股东后接着说：“大户型住宅即使降价30%，也不会有太多的人买。但是在我们产品中占主导地位的小户型住宅，价格只要下调5%，市场就会很敏感了。”

此外，王石还透露万科将通过住宅产业化方式促进房地产行业的节能减排工作。他表示：“在全球气候变暖的背景下，再加上中国政府已经承诺减排20%，所有的企业都将受到严格的节能减排限制。房地产企业在这方面要未雨绸缪。”

珠三角退房风波是房地产业巨变开始

当资金收紧，房地产界必然要重新洗牌。无论王石的“拐点”论，还是潘石屹的“百日巨变”，发出的其实是同一个预言。也许一两年后，我们再回头看看，就会发现，珠三角退房风波与地产股的大跌，原来都是房地产业巨变的开始。

4月20日，有媒体刊发了题为《珠三角退房风波群起 百亿元炒楼资金深度套牢》的报道，其中提到，仅深圳炒房团成员2007年投入到深圳楼市的资金就超过百亿人民币，而眼下，这些资金几乎全部被深度套牢。据悉，一些楼盘价格已经下跌近50%。深圳市国土资源和房产管理局4月14日发布的报告也显示，3月份，深圳市新建商品住房销售均价已经回落到去年4月的水平。

作为实体经济晴雨表的股市也对房地产业的变化作出了最直观的反映。最近一段时间，地产股几乎陷入了自由落体状态。有媒体披露，近段时间众多持有地产股的基金都在卖出地产股，基本没有基金买入。基金如此一致的行动，也就不难解释地产股何以如此暴跌了。

珠三角房价下跌绝非个别现象，地产股的集体暴跌也绝非偶然，这一切都预示着，中国房地产业正在悄然发生着巨变。

所谓春江水暖鸭先知，地产界的几个知名巨头早已不约而同地发表了各自的预言。我们所知道的包括：王石的“拐点论”、任志强的“银行先死”论、冯仑的“卖儿卖女”论、潘石屹的“百日巨变”论……尽管房地产商仍在不停地就一些细节进行争吵，但是，他们对房地产业正在或即将面临的变化，观点却惊人的相似。如果向前追溯几年，我们还可以发现，这些房地产商在对于房价的乐观走势观点同样是那么惊人的一致。这难道仅仅是一种巧合？

无论媒体还是研究者，都没有房地产商自身更了解房地产业的走向与未来。从2005年开始，政府出于对房价持续上涨累积泡沫和伤害民生的担忧，开始着手调控房地产，但是，房价逆势上涨，在2007年达到极致。房价真的变得不可遏制了吗？一些地产商自信地表示，中国房价还有20年的黄金期。这种乐观已经到了盲目的地步。即使从绝对值上来看，目前中国北京、上海、深圳等地的房价，已经与美国每月公布的房屋销售均价非常接近。但是，2007年美国爆发的次债危机，最终让决策层认识到了房地产泡沫的可怕——次债危机正是房地产泡沫破灭的必然结果。同时，通胀压力也开始让政府认识到房价持续上涨对物价带来的强大推动力。当政府把控制物价上涨作为第一个要解决的大问题时，对房地产的严厉调控就变得水到渠成。

作为房地产界的领军人物，一向出言谨慎的王石发出“拐点”论时，还劝消费者“三四年之后再买房”，很难想象，如果不是出于一种高度的自信，王石会发出这样的建议。王石并非一说了事，万科旗下的楼盘相继降价，随后，更清楚的迹象显现出来，之前嘲弄万科的地产商才忽然意识到，万科通过降价销售加快资金回笼步伐的做法，正是应对未来危机的捷径。

2007年9月27日出台的“房贷新政”，是政府从资金入手实施“关门”调控的第一步。今年1月7日，国务院办公厅下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》，是以打击囤积土地为核心的重拳。

这两步看似平常的招数实则威力巨大，因为外部环境发生了变化。我们知道，2007年，出于对地价继续上涨的良好预期，一些房地产商已经囤积了大量土地。国务院发展研究中心发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》披露，全国最大“地主”碧桂园，在2007年7月末的总土地储备量已经达到了惊人的4500万平方米。倘若这股囤地风刹不住，仅土地升值给开发商带来的利润，就足以让开发商有足够的实力和耐心化解调控政策。因此，中央在密集出台政策时，不仅动用了法律手段、经济手段，还动用了金融手段和行政问责手段，力度前所未有。

一方面卡住资金口，一方面将权力与房产商剥离，这种调控终于产生了效果。从去年开始，政府规定土地使用证的取得要与土地出让金全额支付挂钩，不能分期支付土地出让金。这使得开发商的囤地成本大大增加。由于疯狂囤积土地，一些房地产商的资金显得捉襟见肘。据媒体报道，碧桂园目前的现金只有约95亿港元。这些资金显然不足以弥补其进行房地产开发的巨大资金缺口，其囤积的土地10年也开发不完，遗憾的是，根据法律规定，土地两年不开发就将被无偿收回。

由此，开发商不得不走王石的路子，降价销售房屋，加快资金回笼，但他们发现为时已晚。一些开发商开始转让土地，这导致了地价的急转直下。过去被开发商忽略的资金链断裂的巨大风险，因为房贷新政而显现出来。与此同时，炒房者的成本也因房贷新政大大上升，门槛也越抬越高。更令开发商忧心似焚的是，国务院在2008年工作要点中，明确指示要打击炒楼活动。这是中央政府首次以严厉的措辞，指责楼市炒家扰乱市场，助长楼市泡沫，加剧金融风险。这并非说说而已，国务院明确指令国家发改委牵头，住房和城乡建设部等配合，采取措施，打击炒楼活动。

炒房热降温，实际上意味着有效供应的增加，这对房价的抑制作用是显而易见的。一方面是外部压力，促使房价回调；一方面是内部压力，促使房地产商不得不通过降价，加快资金的回笼以避免因资金链断裂而猝死。由此，一些开发商不得不通过自买自卖，制造供不应求的假象，以欺骗消费者，有的楼盘合同撤签率高达100%，可惜，这样做已经无法扭转大局。随着两年期的到来，政府将无偿回收部分土地，这些土地将来还会重新回到市常而这需要的时间正好就是王石所说的三、四年再买房，这难道又是一个巧合？

房地产行业是一个资金密集型的行业，离不开资本市场和银行的支持，当资金收紧，房地产界必然要重新洗牌。无论王石的“拐点”论，还是潘石屹的“百日巨变”，发出的其实是同一个预言。也许一两年后，我们再回头看看，就会发现，珠三角退房风波与地产股的大跌，原来都是房地产业巨变的开始。

潘石屹：今年房地产业地多钱少

他希望在可控的半径之内，将有限的资金用以获取最好的资源；同时SOHO中国自身调整更具鲜明特色

“中国正处于地产泡沫中。” 从去年开始，SOHO中国董事长潘石屹几乎每周都会向管理层作出类似的提醒，以劝诫他们要在土地市场疯狂的时候保持理性的判断。

而到今年，宏观经济的表现仍然让他不看好房地产形势，“今年房地产行业的基本特征是地多钱少。”潘石屹表示将更为珍惜手中所持有的150亿元现金，并在今年更为谨慎地把这笔资金全花出去。

2008年市场不容乐观

美国次债危机可能给今年中国地产业形势带来的负面影响，让潘石屹对接下来的投资十分悲观。他通过三个方面作出上述判断。

首先就是行业本身，去年的销售总量猛增44％，达到2.9万亿元。同时，从国土资源部公布的数据来看，去年1~11月交纳的土地出让金就有9130亿元，全年的数据应该超过1万亿元。一般出让金占地价款的1/3，其余2/3是农民的补偿费和拆迁费。如此推算，去年开发商买地所花的资金超过了3万亿元，也就是说去年开发商买地的钱超过了全年的销售收入。这将直接导致4万多家地产企业陷入缺钱的境地。

“一部分开发商已经采取了降价的方式回收资金，但是去年购进了大量土地的那些开发商还没有来得及把土地变成可以预售的房子，这类企业就更难一些，因为他们连降价的机会都没有。”他说。

其次，在地产企业“透支”了资金的同时，从去年下半年开始爆发的次债危机给中国带来的影响正在日益扩大。这彻底打翻了之前开发商对于接下来两年形势的良好预期，却无力改变之前因为过于乐观而进行的大笔投资。

虽然潘石屹评价索罗斯之前作出的“次债危机影响要持续5到8年”的说法过于悲观，他依然表示“美国问题已经深入影响到中国的房地产市场，现在是否已经‘见底’却依然未可知。我本人不乐观。”

在潘石屹看来，最后一个让SOHO中国看淡2008年地产市场原因，就是目前国内的货币政策没有任何放松的迹象。如果类似情况持续下去，首先难以从银行获取资金的就是房地产企业。他说：“今年房地产行业的基本特征是地多钱少。”

需深入企业自身的调整

事实上，去年SOHO中国也曾在北京、上海甚至更广阔的区域选择项目，但是最终都未能如愿。对此，潘石屹对《第一财经日报》解释说：“不论是在上市前还是上市后，SOHO中国的现金流都十分充沛，我们本来可以获取很多土地，但是事实是没有。”他举例说，去年长沙产生了一块92亿元的“地王”，但是实际上长沙销售冠军一年的销售额不过4亿元。

因为谨慎扩张，SOHO中国目前手握150亿元现金，负债率仅为8.3％。而从去年的年报来看，SOHO中国去年营业额为69.54亿元，比2006年激增300%；同期得到纯利19.66亿元，比2006年增长477%。不过，潘石屹认为握有这么多的现金“并不经济”。如果可能，他希望在今年将这些现金全部花出去。现在这150亿元中有大概1/5已经确定用于北京前门项目的拆迁，剩余的部分将用于寻找新项目。

为此，潘石屹在今年春节前考察了很多城市的地产机遇，其中包括北京、上海、深圳、大连、沈阳、天津和长沙等城市。结果是他依然感觉在北京做地产利润更高，所以之前拒绝了很多合作的邀约。“SOHO中国的规模不大，所持有的现金也不够多，所以只有在可控的半径之内，将有限的资金用以获取最好的资源。”

潘石屹分析现今SOHO中国的战略，认为自身的调整正在日益深入，这让SOHO中国本身更具鲜明特色。例如摒弃住宅开发，专注于商业地产写字楼项目；在地产商全国扩张的同时主要在北京开发物业，并且越来越集中在北京的核心区域。