房地产调整 降价促销并非“拐点”

“不是说跌了吗，怎么那么偏的地方均价还要一万三？”上周末，一位朋友看完广州白云区某个打出打7折优惠促销广告的楼盘后向我抱怨说。相信最近许多准备“捡便宜”的购房者与这位朋友有相似的心情。

的确，最近一段时间，房价“暴跌”“雪崩”之类的字眼频繁闪现在各类媒体。然而根据国家发展改革委、国家统

计局最新调查显示，1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.3%，涨幅比上月高0.8个百分点；环比上涨0.3%，涨幅比上月高0.1个百分点。

首先必须明确目前支撑我国房地产大景气周期的基本因素并没有发生根本改变。这些基本因素包括宏观经济快速增长、居民可支配收入持续快速增长、城市化、家庭小型化、人口红利、人民币升值、通货膨胀下的负利率、流动性泛滥等因素，这些基本因素形成了对房地产最基本和最坚实的内在需求。

面对旺盛的需求，供应量并未大幅增加。2005年以来全国房地产总体一直处于供不应求状态。以商品住宅为例，05年至07年商品住宅的竣工面积分别为4.0亿、4.3亿和4.7亿平方米，而同期的销售面积为5.0、5.4和5.9亿平方米。而预计08年国内商品住宅总体仍将处于供不应求的状态。甚至有人担心，因为目前房地产贷款紧缩导致房地产开发速度降低，会进一步导致未来的商品房供应减少，加剧这种供不应求的局面。

现在房价下跌理由中，说得最多的就是国家的宏观调控，但面对“调控”，首先要明白目前政府对房地产业的调控是为了防范将来房地产价格继续暴涨之后暴跌，而非通过现在的调控导致房地产价格暴跌。否则政府的调控就毫无意义，只是在刺破一个资产泡沫而已。

目前的房地产调控政策也同样反映了政府避免暴涨同时避免暴跌，持续发展的这一取向。温总理总理在其政府工作报告中也明确指出:“房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。”而日前中国证监会对房地产再融资及IPO重新开闸，也同样折射出的类似信号。

面对这种宏观环境，购房者如何抉择无疑是件非常考验智慧和眼光的事。不少业内人士认为，未来几年国内房地产市场将会呈现出区域性牛市和部分区域内结构性牛市的双重格局。说通俗点就是，一些经济战略地位发生重大变革的区域将维持高速上涨的格局，而前期一些涨幅巨大但外部环境未发生重大变化的区域，将结束普涨会出现内部结构性分化。