外墙广告收益，怎么没我的份？

不少业主不清楚外墙使用权归谁

走在街头，我们时常可以见到沿街不少住宅楼的外墙悬挂着各式抢眼广告牌，但这些外墙广告位的使用权和收益归谁没人关心。近日，南康市人民法院审理了一起因商品房外墙安置广告而引起权益纠纷的民事案件，最后法院判决业主对商品房的屋面和外墙享有共有和管理的权利。

2月18日，当记者在省城众多小区调查时，发现不少业主对自己居住楼房的屋面和外墙使用权归谁不清楚。就此，本报专门邀请了有关法官和律师就相关问题进行解答。

■事件 开发商擅自设置外墙广告

“这房子太暗了，空气对流还这么差。”南康市的胡宗金自从入住该市东山工业五路的博览家苑后，就打不起精神。由于他所购买的商品房临街的外墙没有开窗，被开发商当成广告位。胡宗金认为，开发商在开发和销售房屋时，为谋求商业利益最大化，将原本属于业主的利益占为己有，将外墙当成广告位，侵犯了业主的权益。

当胡宗金和另外5名业主想向开发商讨公道时，令他们感到被动的是，在2006年底，他们与开发商江西亚琦置业投资有限公司、南康康兴房地产开发有限公司所签的《商品房买卖合同》中，双方对各自的权利和义务进行了约定，其中该合同第十七条约定：“该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人……”

“合同是开发商提供的格式合同，其中的约定事项是开发商的强制式填充，虽然我们对合同中的诸多条款不满，但仍然被迫接受。根据《物权法》，其所购房屋楼宇的屋面使用权、外墙使用权应归全体业主所有，所以我们认为合同第十七条约定条款应属无效约定。”最后，胡宗金等6名业主将开发商告上了法庭。

近日，南康市人民法院审理了这起民事案件。最后法院认为，开发商称《物权法》没有溯及力，但是在《物权法》实施以前物权原理同样可以规范物权转移的行为，因此法院对此不予采信。该合同的第十七条约定内容显然损害了原告等全体业主的利益，违反了我国物权原理，应属无效条款。根据我国物权原理，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。所以，南康市人民法院判决业主对该商品房的屋面和外墙享有共有和管理的权利。

■调查 多数业主对外墙使用权不了解

近年来，随着城市的扩容和改建，一个个楼盘和居民小区拔地而起，特别是在一些黄金地段，户外广告受到商家青睐。但当那些住宅楼的屋面或外墙被用于做商业广告时，业主们是否知道自己的权益正受到侵害？

“不知道，不知道。应该归开发商吧？我们从来都不关心这种事。”17日上午，当记者在南昌市抚河北路广润小区调查时，该小区3区34栋、35栋的居民面对外墙上的广告牌连连摆手。后来，记者又向其他居民调查，大多居民称不了解外墙使用权归谁。

“如果是开发商将商品房外墙广告位的收益收入囊中，我认为开发商抢了我们广大业主的‘蛋糕’。”在南昌市南京西路一小区，其中一栋临街住宅楼的2层至6层，朝街面的外墙上安装着一幅宽约10米，高约20米的巨幅广告，此面墙无门窗、无阳台，所处地段可谓“寸土寸金”。对此，一名业主认为外墙面、屋面是属于业主的共有财产，广告收益理当归全体业主所有。

■对话 业主对外墙享有共有和管理的权利

通过本案，相信有不少业主清楚了哪些权益属于自己以及该如何维护自己的权益。在此，本报还专门邀请了南康市人民法院陈启华法官以及江西创兴律师事务所廖平生律师就相关问题进行解答。

记者：法院判决业主对商品房的屋面和外墙享有共有和管理的权利，那么，开发商将外墙用于商业广告的收益又该归谁呢？

廖律师：业主对商品房的屋面和外墙享有共有和管理的权利，当然也有享受其收益的权利，广告收益应归业主所有。

记者：如果是单位职工房，职工只有房产证，没有合同，那么楼房的外墙与屋面的使用权归谁？

陈法官：《物权法》并没有对单位职工房有什么特别的规定，职工的房产证就是一种房屋所有权的公示。换句话说，就是职工在办理房产证前，职工与单位之间就已经有了某种约定，包括口头的。在此基础上职工才得以办理房产证。因此该楼房的外墙与屋面使用权理应归全体业主所有，被用于商业广告时，该收益应归全体业主所有或共同管理使用。

廖律师：如果职工拥有房产的全产权且分摊了足够的公用建筑面积，屋面和外墙则属于业主共有，自然也有享受其收益的权利。

记者：本案中开发商辩称：“签订合同时《物权法》还未实施，虽然《物权法》有外墙使用权属于全体业主的规定，但根据民法理论法不溯及既往的原则，《物权法》的颁布并不影响双方合同的约定。”对此，您有何看法？

廖律师：实际上，在《物权法》颁布实施之前，我国《民法通则》、《城市房地产管理法》等法律也有针对财产权利的相应规定，但不成文，不系统。在《物权法》生效之前，司法实践中也有不少法院依据民法理论作出关于物权归属的判决，由于各地法院理解不一，判决的结果也各不相同。《物权法》的颁布，实际上是肯定了民法理论界对相应物权的理解。南康市人民法院作出该判决是完全正确的。