后奥运楼市 房价进入另一上涨阶段么？

  关于奥运会后北京房地产市场走势的争论向来是仁者见仁,智者见智。有业界人士推测,在京城楼市持续平淡了两三个月之后,其在后奥运时代转冷的可能性或在增加。
 
    毋庸置疑,近几年来,京城楼市是2008年奥运会的主要受益者,不管是商业地产,还是住宅市场,奥运概念从来都不乏鼓吹者。在亚洲新闻台日前举办的一个论坛上,一些专家认为,城市的房价与经济发展阶段紧密相关,随着奥运过程的结束,北京的城市发展将达到一个更高的层面,房地产价格也将随着进入另一个上涨阶段。

    此种言论值得商榷。尽管房价一般意义上与宏观经济走势是正相关的,但宏观经济向好并不意味着房价的上涨。纵观住房制度改革以来,房地产业在不断市场化的过程中并没有避免泡沫的破裂,阵痛之后,房价才在三四年前真正启动,并在近两年飙升。

    其次,从住房的消费属性来看,北京房价之高已让年收入在6万元至十几万元的中产阶级望而却步已是不争事实。从房价收入比这一衡量指标看,国家发改委经济研究所的报告显示,全国平均水平在2005年就达到了12.6倍,北京的则远在此之上。高房价已迫使普通居民对住宅需求的增长进一步放慢,总拿供不应求来说事的人往往将需求等同于真实需求。换个角度说,在北京买房子看奥运会的少之又少,而奥运会之后因城市交通等基础设施完备诸因素,来北京置业的人就会猛增也不能妄下定论。毕竟,从众多研究机构或调查机构的报告来看,北京被视为全国宜居城市的并不多见。

    再者,从住房的投资属性来看,京城楼市投资风险已越来越大。从租售比来看,国际通行警戒线是1:200,而北京的已超过1:300,这意味着房价偏离租金回报率过远,住房价值被高估,投资风险加大,买房不如租房。
   
    此外,近两年来,房地产市场一直处于国家宏观调控的风口浪尖。从抑制通胀来看,住房消费对居民其它消费的排挤作用相当明显,高房价必须得到抑制;从保障金融安全来看,加强住房信贷管理,规避投资性或投机性购房需求潜伏的信贷风险实为从紧货币政策题中之意;而从房地产市场本身的健康发展来看,增加有效供给以缓解住房结构性供不应求的矛盾,规范市场秩序以充分释放市场供应等等均成为调控重点。

    其实,在主办国经济总量较大,而主办城市经济在这个经济体中所占比例不大的情况下,奥运会对主办城市经济的拉动作用并不大,对该城市房地产市场的影响也不能高估。

    之所以有奥运会后京城楼市将转冷之说,实则是当下市场的冷淡掴了火爆楼市一耳光,使得被高房价灼伤了的中低收入者、被一系列紧缩政策捆绑住了手脚的投资者们偏向了看空立场。奥运会结束只是一个人们心理上更能够接受楼市调整的时点而已,就像之前相信开发商宣传的奥运概念一样。