楼市评论·“掘金”土地一级开发，三大风险不得不防

面对去年房价进一步上涨，增加土地供应、改善供需矛盾愈发成为政府管理部门的共识。但是，由于长期以来土地出让前开发整理力度不大，大量土地以“生地”、“毛地”形式直接出让，导致入市后开发周期过长，土地囤积在开发商手中，并未形成房地产有效供应。因此，现阶段监管部门把控制土地入市状态作为调控的主要目标，如国土资源部出台了《土地储备管理办法》，各地也相继制定了相关实施办法，从而为土地一级开发确定了政策依据。

与此同时，在地价飙涨、土地竞争空前激烈的情况下，开发商也感到拿地的压力，纷纷将目光投向土地一级开发，试图借此获得竞争优势，达到曲线拿地的目的。更何况，城市化进程给土地一级开发提供了广阔的市场空间，从事土地一级开发不仅能够获得相当于开发成本一定比例的利润，而且在许多项目中一级开发商还与政府签订协议，约定了土地上市后一级开发商能够分享部分土地出让的净收益。

不过，正确识别土地一级开发项目的风险也是非常重要的。据上海五合智库顾问有限公司总经理邹毅介绍，“掘金”土地一级开发，一要注意政策变化风险。目前土地一级开发并没有统一的规范，各地一级开发协议不尽一致，土地出让收益分成在许多地方成为一级开发的重要利润来源，而现实中往往企业分成比例过高，跟土地出让收支管理办法有冲突，一级开发商需要做好市场进一步规范时收益收窄的准备。

二要注意资金链断裂风险。一级开发商垫资时间比较长，融资能力是关键，征地、拆迁筹资是由政府还是企业解决需要考虑，企业需要根据自身的资金实力选择融资方式，在资金获取困难的情况下宁愿降低利润也要由政府解决征地、拆迁阶段的资金，否则项目将难以为继。

三是注意土地出让价格风险。一方面，当地土地供应过多或者房地产市场不景气时，土地出让价格过低甚至流标，都会影响一级开发商收回投资；另一方面，致力于一级市场拿地的企业会遇到土地出让竞争激烈而自身资金实力不够的情况。